「住宅ローン、固定金利と変動金利どっちにする？」
家を建てるとき、我が家もかなり悩みました。
我が家が住宅ローンを借りたのは2021年8月。
当時は地方銀行で、3,000万円を変動金利0.85％で借りました。
当時は今ほど金利上昇を意識しておらず、「変動金利のほうが金利が低いし、これでいいかな」
という気持ちで決めました。
ところが、その後は住宅ローン金利が上昇。
そして我が家は2025年1月、地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えました。
そこで今回は、ふと気になったことを徹底的にシミュレーションしてみます。
「2021年に固定1.3％で借りていたら、我が家はどうなっていた？」
さらに、
- 固定0.90％だったら？
- 地方銀行の変動金利をそのまま続けていたら？
- 2025年1月にSBI新生銀行へ借り換えた場合は？
- 借り換え後、SBI新生銀行の金利が2％まで上がったら？
- 3％まで上がったら？
- そして、何％まで上がったら「固定1.3％にしておけばよかった」となるのか？
ここまで、35年間の返済期間を通して比較してみました。
※以下の金額は、我が家の実際の借入条件と一定の金利上昇シナリオをもとにしたシミュレーションです。将来の金利を予測するものではありません。
- 我が家の住宅ローン条件
- 今回比較する6パターン
- ① 2021年に固定1.30％で借りていたら？
- ② もし固定0.90％だったら？
- ③ 地方銀行の変動金利をそのまま続けていたら？
- ④ 2025年1月にSBI新生銀行へ借り換えた場合
- ここで気になる。「じゃあSBI新生銀行の金利が上がったら？」
- ⑤ SBI新生銀行の金利が2％まで上がったら？
- ⑥ さらに3％まで上がったら？
- 結局、何％になったら「固定1.3％にしておけばよかった」の？
- つまり、我が家の場合はどうだった？
- 「金利が何％になったら繰り上げ返済する？」Xアンケート
- 住宅ローンは「今の金利」だけでは判断できない
- 我が家が2025年に借り換えた理由
- まとめ｜2021年の我が家にとって「固定1.3％」はどうだった？
我が家の住宅ローン条件
まず、今回のシミュレーション条件です。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 借入開始 | 2021年8月 |
| 当初借入額 | 約3,000万円 |
| 返済期間 | 35年 |
| 最終返済 | 2056年7月 |
| 当初金利 | 変動0.85％ |
| 当初の毎月返済額 | 約82,600円 |
| 地方銀行の優遇幅 | 1.875％ |
| 借り換え | 2025年1月 |
| 借り換え先 | SBI新生銀行 |
| 借り換え後の借入額 | 約2,830万円 |
| 借り換え費用 | 約91万円 |
借り換え後の借入額は、今回のシミュレーションでは借り換え費用約91万円を含めて約2,830万円として計算しています。
ちなみに、我が家が実際に住宅ローンを借り換えた経緯については、こちらの記事で詳しくまとめています。
2025年に地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えたときの、借り換えを決めた理由や実際の手続き、諸費用などはこちらの記事で詳しく紹介しています。
今回比較する6パターン
今回比較するのは、次の6パターンです。
① 固定金利1.30％
2021年から2056年まで、35年間ずっと1.30％だった場合。
② 固定金利0.90％
2021年から2056年まで、35年間ずっと0.90％だった場合。
③ 地方銀行の変動金利をそのまま継続
我が家が2021年に借りた地方銀行の住宅ローンを、そのまま返済し続けた場合です。
金利は、
- 2025年1月：1.00％
- 2025年7月：1.25％
- 2026年7月：1.50％
- 2027年1月以降：1.75％
まで上昇し、その後は1.75％で推移すると仮定。
地方銀行については、5年ルール・125％ルールありとしてシミュレーションしています。
④ 2025年1月にSBI新生銀行へ借り換え
我が家が実際に行った借り換えをモデルにしたケースです。
金利は、
- 2025年1月：0.29％
- 2026年1月：0.54％
- 2026年7月：0.89％
- 2027年1月：1.24％
と上昇する想定です。
SBI新生銀行には5年ルール・125％ルールはありません。
⑤ SBI新生銀行の金利が2％まで上昇
④をベースに、将来的にSBI新生銀行の変動金利が2％まで上昇すると仮定。
2％に到達する時期を、
- 2027年
- 2030年
- 2035年
- 2040年
の4パターンで比較します。
⑥ SBI新生銀行の金利が3％まで上昇
こちらも④をベースに、
- 2027年
- 2030年
- 2035年
- 2040年
に3％へ到達した場合を比較します。
① 2021年に固定1.30％で借りていたら？
まずは、2021年から35年間ずっと固定1.30％だった場合です。
3,000万円を35年、金利1.30％で返済すると、
毎月の返済額：約88,945円
となります。35年間の総返済額は、約3,731万円です。
つまり、利息総額は約731万円。
当時の我が家からすると、変動0.85％と比べて毎月の返済額は高くなります。
それでも、35年間金利が変わらないという安心感があります。
② もし固定0.90％だったら？
では、固定0.90％だった場合はどうでしょうか。
3,000万円を35年、0.90％で返済すると、
毎月の返済額：約83,295円
35年間の総返済額は、約3,498万円です。
固定1.30％と比べると、約233万円の差。
わずか0.4％の金利差でも、35年間という長期間ではかなり大きな金額になります。
③ 地方銀行の変動金利をそのまま続けていたら？
次は、我が家が実際に借りた地方銀行の住宅ローンを、そのまま続けた場合です。
今回のシミュレーションでは、金利を以下のように設定しました。
| 期間 | 想定金利 |
|---|---|
| 2021年8月～2024年12月 | 0.85％ |
| 2025年1月～6月 | 1.00％ |
| 2025年7月～2026年6月 | 1.25％ |
| 2026年7月～2026年12月 | 1.50％ |
| 2027年1月～ | 1.75％ |
地方銀行では、5年ルール・125％ルールを適用しています。
5年ルールがある場合、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに変わるわけではありません。
また、125％ルールがある場合、返済額の見直し時にも急激な上昇を抑える仕組みがあります。
そのため、「金利が上がった＝翌月から返済額が大幅アップ」とは限りません。
この条件で計算した結果、35年間の総返済額：約3,891万円となりました。
固定1.30％の約3,731万円と比べると、約160万円多いという結果です。
つまり今回のシミュレーションでは、
2027年以降1.75％が続くなら、固定1.30％で借りていたほうが総支払額は少なかった
という結果になりました。
④ 2025年1月にSBI新生銀行へ借り換えた場合
ここからが、我が家の実体験に近いシミュレーションです。
我が家は2025年1月に、地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えました。
実際に借り換えを検討したときの経緯や、借り換え先を探す方法についてはこちらの記事にまとめています。
実際の借り換え後の金利・返済額・残高についてはこちら👇
借り換え時の借入額は、約2,830万円として計算します。
金利は、
| 時期 | 想定金利 |
|---|---|
| 2025年1月～ | 0.29％ |
| 2026年1月～ | 0.54％ |
| 2026年7月～ | 0.89％ |
| 2027年1月～ | 1.24％ |
としています。
ここで重要なのが、地方銀行との違いです。
SBI新生銀行には、5年ルールなし・125％ルールなしです。
そのため、金利が変更されると返済額も変更されます。公式にも、返済額の変更幅に上限・下限はないと説明されています。
今回の条件で計算すると、
2021年から2056年までの総支払額：約3,717万円となりました。
借り換え費用約91万円も含めた条件です。
固定1.30％の約3,731万円と比べると、約14万円少ない
という結果です。
つまり、今回のシミュレーションでは、2025年にSBI新生銀行へ借り換えたことで、固定1.30％とほぼ同じ水準まで総支払額を抑えられています。
ここで気になる。「じゃあSBI新生銀行の金利が上がったら？」
ここからが今回一番知りたかったところです。
2025年にSBI新生銀行へ借り換えた我が家。
では、この先SBI新生銀行の変動金利が上昇したらどうなるのでしょうか？
まずは、2％まで上昇した場合を見てみます。
⑤ SBI新生銀行の金利が2％まで上がったら？
④の借り換えケースをベースに、SBI新生銀行の金利が最終的に2％まで上昇すると仮定しました。
2％に到達する時期によって結果は変わります。
| 2％到達時期 | 35年間の総支払額 |
|---|---|
| 2027年 | 約4,065万円 |
| 2030年 | 約4,000万円 |
| 2035年 | 約3,904万円 |
| 2040年 | 約3,828万円 |
例えば、2027年に2％まで上昇すると、約4,065万円となります。
固定1.30％の約3,731万円と比べると、約334万円多い計算です。
かなり差が出てきます。
⑥ さらに3％まで上がったら？
では、もっと厳しいケース。
SBI新生銀行の変動金利が最終的に**3％**まで上昇した場合です。
| 3％到達時期 | 35年間の総支払額 |
|---|---|
| 2027年 | 約4,555万円 |
| 2030年 | 約4,394万円 |
| 2035年 | 約4,164万円 |
| 2040年 | 約3,981万円 |
2027年という早い段階で3％に到達すると、約4,555万円まで総支払額が増える計算です。
固定1.30％の約3,731万円との差は、約824万円にもなります。
一方、2040年まで低金利が続いた場合は約3,981万円。
同じ3％でも、いつ3％になるのかによって結果は大きく変わります。
結局、何％になったら「固定1.3％にしておけばよかった」の？
今回のシミュレーションで、私が一番気になったのがここです。
我が家は2025年にすでにSBI新生銀行へ借り換えています。
なので、「地方銀行の変動金利が1.75％になったら固定がよかった」という単純な話ではありません。
実際に借り換えた後のSBI新生銀行の金利が、どこまで上がったら固定1.30％を選んでいたほうが総支払額が少なくなるのか？
という視点で考えてみました。
今回のシミュレーションでは、その境目はおおむね1.3％前後となりました。
つまり、
もし2027年以降、SBI新生銀行の変動金利が1.3％以上の水準で長期間続くなら、我が家の場合は「2021年に固定1.3％にしておけばよかった」という結果になります。
もちろん、これは今回設定した借入額・返済期間・金利上昇時期を前提としたシミュレーションです。
実際の金利が1.3％になったから、必ず固定1.3％のほうが得になるという意味ではありません。
「その金利水準がどれくらいの期間続くのか」
によって結果は変わります。
つまり、我が家の場合はどうだった？
ここまで計算してみて、2021年の自分に言うなら、「変動0.85％を選んだこと自体が間違いだった」
とは思いません。
当時は0.85％という低い金利で借りられました。
そして、その後金利が上昇したことで、2025年にはSBI新生銀行へ借り換えました。
借り換えによって、今回のシミュレーションでは固定1.30％とほぼ同じ総支払額まで抑えることができています。
一方で、
SBI新生銀行の変動金利が今後1.3％以上の水準で長期間続くなら、結果として「最初から固定1.3％にしておけばよかった」
ということになります。
逆に、1.3％を超えずに推移したり、超えても短期間で低下したりすれば、結果はまた変わります。
「金利が何％になったら繰り上げ返済する？」Xアンケート
ここで、以前Xで行ったアンケートも紹介します。
「住宅ローンの変動金利がどこまで上がったら繰り上げ返済する？」
というアンケートを実施しました。回答は26票。
結果は、
- 1.5％：8％
- 2％：38％
- 3％：35％
- 4％以上：19％
でした。
一番多かったのは「2％」。次いで「3％」でした。
ただし、回答者は26人なので、住宅ローン利用者全体の意識を代表するものではありません。
あくまで、私のXで行った小規模なアンケートです。
それでも、「2～3％くらいまで上がったら繰り上げ返済を考える」という人が多かったのは、個人的に興味深い結果でした。
住宅ローンは「今の金利」だけでは判断できない
今回、35年間のシミュレーションをしてみて改めて感じたのは、
住宅ローンは「今の金利」だけでは判断できない
ということです。
2021年に我が家が借りたときは、変動0.85％でした。
固定1.30％との差は0.45％。
当時だけを見れば、変動金利のほうが魅力的に見えます。しかし、住宅ローンは35年間続きます。
その後の金利が、
1％になるのか。
1.3％になるのか。
2％になるのか。
3％になるのか。
そして、それが何年間続くのか。
それによって最終的な総支払額は大きく変わります。
我が家が2025年に借り換えた理由
我が家の場合、2025年1月に地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えました。
当時の地方銀行の金利と、借り換え先の金利を比較して、
「91万円の借り換え費用を払ってでも、金利を下げるメリットがある」
と考えたからです。
実際、今回の35年間シミュレーションでは、借り換え後のケースは固定1.30％とほぼ同じ総支払額になりました。
ただし、これはあくまで「その後の金利が1.24％程度まで上昇する」という今回の条件での話。
今後さらに金利が上昇すれば、結果は変わります。
だからこそ、これからも我が家では、「金利が○％になったら繰り上げ返済する」
というように、あらかじめ基準を決めておきたいと思っています。
まとめ｜2021年の我が家にとって「固定1.3％」はどうだった？
今回は、2021年8月に約3,000万円を変動0.85％で借りた我が家をモデルに、
- 固定1.30％
- 固定0.90％
- 地方銀行の変動金利
- 2025年にSBI新生銀行へ借り換え
- SBI新生銀行が2％まで上昇
- SBI新生銀行が3％まで上昇
というパターンで、35年間の総支払額を比較しました。
今回のシミュレーション結果をまとめると、
| ケース | 総支払額 |
|---|---|
| 固定0.90％ | 約3,498万円 |
| SBI新生銀行へ借り換え | 約3,717万円 |
| 固定1.30％ | 約3,731万円 |
| 地方銀行・変動1.75％ | 約3,891万円 |
| SBI新生銀行・2％（2027年到達） | 約4,065万円 |
| SBI新生銀行・3％（2027年到達） | 約4,555万円 |
となりました。
そして、我が家の場合の一つの目安は、
SBI新生銀行の変動金利が1.3％前後を超えて、その水準が長期間続くかどうか
です。
もしそうなれば、
「2021年に固定1.3％にしておけばよかった」
という結果になります。
一方で、1.3％を超えない、または超えても短期間で金利が低下するのであれば、変動金利を選んだことによるメリットが残る可能性があります。
結局のところ、
固定と変動、どちらが絶対に正解だったのかは、住宅ローンを完済するまで分かりません。
でも、今回のシミュレーションをしてみたことで、
「我が家の場合、SBI新生銀行の金利が1.3％前後まで上がって、その状態が続くなら固定1.3％にしておけばよかった」
という一つの判断基準が見えてきました。
2021年に変動0.85％を選び、2025年に借り換えた我が家。
これから金利がどう動くのか。
そして最終的に、35年間でいくら支払うことになるのか。
住宅ローン完済まで、まだまだ長い道のりです。
だからこそ、これからも実際の返済額や金利の変化を記録していきたいと思います。
※本記事の金額は、我が家の借入条件と上記の金利上昇シナリオをもとにしたシミュレーションです。将来の金利や実際の返済額を保証するものではありません。また、金融機関によって5年ルール・125％ルールなどの返済額見直しの仕組みは異なります。SBI新生銀行については、公式情報に基づき5年ルール・125％ルールを適用していません。
住宅ローン、今のままで大丈夫？モゲチェックで診断してみました
今回の記事では、我が家の住宅ローンをもとに、固定金利と変動金利、さらに借り換え後の金利上昇までシミュレーションしてみました。
でも、住宅ローンは借入額・残りの返済期間・現在の金利・年齢などによって、借り換えのメリットが変わります。
「今の住宅ローンより、もっと条件のいいローンがあるのかな？」
「借り換えたら、毎月の返済額はいくら減る？」
「変動から固定に変更したほうがいい？」
そんな方は、モゲチェックの住宅ローン診断を使ってみるのもおすすめです。
モゲチェックでは、現在の住宅ローンの条件を入力すると、借り換えによってどのくらい支払いを減らせる可能性があるのかや、借り換え先の候補を比較できます。無料で利用でき、プロのアドバイザーにメッセージで相談することもできます。
我が家も2025年に実際に住宅ローンを借り換えました。
「もっと早く借り換えを検討しておけばよかった」
とならないためにも、まずは今の住宅ローンが自分に合っているのか、チェックしてみてはいかがでしょうか？
※診断結果や借り換えの審査結果によって、実際に借り換えできる条件は異なります。モゲチェックの特別金利についても、対象となる場合・条件があります。
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