こんにちは、もみじです。
今回は、我が家の住宅ローンの借り換えについて、実際の数字を公開します。
我が家は2021年8月に地方銀行で住宅ローンを借りました。
当時の金利は、変動金利0.85％。
それから数年後、住宅ローンの借り換えを検討し、2025年1月31日にSBI新生銀行へ借り換えました。
借り換え直後の金利は、なんと……
0.29％
「これはかなり下がった！」と思ったのですが、実際にはその後、金利は上昇。
現在は、
0.89％ になっています。
「0.29％で借り換えたのに、もう0.89％？」と思いますよね（笑）。
そこで今回は、我が家の住宅ローンについて、
- 借り換え前はいくらだった？
- 借り換えにいくらかかった？
- 借り換え後の返済額は？
- 1年7か月後の残高はいくら？
- 地方銀行の「5年ルール」「125％ルール」はどうなる？
- 借り換えなかった場合と比べて本当に得なの？
- 約91万円の借り換え費用は何年で回収できる？
ここまで、実際の数字を使って計算してみました。
「住宅ローンを借り換えようかな」と考えている方の参考になれば幸いです。
- まず、我が家の住宅ローンをおさらい
- 2025年1月、住宅ローンを借り換えました
- 借り換え直後は「0.29％」！
- その後、金利は上昇しました
- 1年7か月後、住宅ローン残高はいくらになった？
- ここで気になる「5年ルール」と「125％ルール」
- 125％ルールとは？
- 2021年8月に借りたので、5年ルールは2026年8月がポイント
- SBI新生銀行は現在0.89％
- 地方銀行に残っていた場合、返済額はいくらになった？
- では、借り換えは本当に得だったの？
- 住宅ローンは「返済額」ではなく「利息」で比較する
- 2056年まで金利がこのままだったら？
- 約91万円の借り換え費用は何年で回収できる？
- ただし、この数字をそのまま信じてはいけません
- 「低金利＝絶対に借り換えたほうがいい」ではない
- まとめ｜住宅ローンの借り換えは「金利差」だけで決めない
- 我が家の場合、借り換えはどうだった？
- あわせて読みたい
まず、我が家の住宅ローンをおさらい
📌 我が家の住宅ローン全体の流れはこちら
2021年の住宅ローン借り入れから、金利上昇、2025年の借り換え、そして現在の返済額まで、時系列でまとめています。
最初に、我が家の住宅ローンの条件です。
借り換え前
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入先 | 地方銀行 |
| 借入開始 | 2021年8月 |
| 借入金利 | 変動0.85％ |
| 毎月の返済額 | 82,600円 |
| 最終返済予定 | 2056年7月 |
| 5年ルール | あり |
| 125％ルール | あり |
2021年当時の地方銀行の条件は、
- 基準金利：2.725％
- 優遇幅：▲1.875％
- 適用金利：0.85％
でした。
しかも、この1.875％の優遇幅は完済まで適用される条件でした。
つまり、基準金利が上昇しても、優遇幅自体がなくなるわけではありません。
2025年1月、住宅ローンを借り換えました
2025年1月31日、地方銀行からSBI新生銀行へ借り換え。
借り換え直前の地方銀行の残高は、27,388,765円でした。
ただし、実際の完済には、
- 元金：27,388,765円
- 利息：10,505円
- 手数料：5,500円
が必要で、合計27,404,770円でした。
そしてSBI新生銀行から借り入れた金額は、28,300,000円です。
つまり、
28,300,000円 − 27,388,765円＝ 911,235円 となります。
この約91万円が、借り換えに伴って発生した費用などに相当します。
🔎 「実際にどうやって借り換えたの？」はこちら
借り換えを検討したきっかけから、銀行比較、仮審査・本審査、必要な手続き、実際にかかった費用や期間まで、借り換え完了までの流れを詳しくまとめています。
👉 住宅ローン借り換え体験記｜金利1.0％→0.29％へ。実際の審査・費用・手続きまで公開
借り換え直後は「0.29％」！
そして、借り換え後のSBI新生銀行の金利は、0.29％でした。
地方銀行時代は0.85％だったので、0.85％ → 0.29％ と、なんと0.56ポイント低下。
毎月の返済額も、82,600円 → 79,554円になりました。
毎月3,046円安くなった！
年間にすると、
3,046円 × 12か月＝ 36,552円 です。
当時は、「借り換えてよかったかも！」と思っていました。
……ところが。
その後、金利は上昇しました
変動金利なので、当然ですが金利は変動します。
我が家の場合は、
| 時期 | 金利 | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 2025年1月～ | 0.29％ | 79,554円 |
| 2026年1月～ | 0.54％ | 82,572円 |
| 2026年7月～ | 0.89％ | 86,823円 |
となりました。
つまり現在は、
0.89％・月86,823円 です。
借り換え前の地方銀行は82,600円だったので、現在は、
86,823円 − 82,600円 ＝ 4,223円 も高くなっています。
年間では、 50,676円 の差です。
「えっ、借り換え前より返済額が高くなってるじゃん！」と思いますよね。
でも、ここで重要なのが残高と利息です。
1年7か月後、住宅ローン残高はいくらになった？
2026年6月末時点のSBI新生銀行の住宅ローン残高は、27,156,688円でした。
借り換え直後は28,300,000円だったので、
28,300,000円 − 27,156,688円＝ 1,143,312円 です。
つまり、約114万円、元金が減りました。
ここは注意してください。「114万円儲かった」という意味ではありません。
あくまで、住宅ローンの元金を約114万円返済したため、残高が減ったということです。
ここで気になる「5年ルール」と「125％ルール」
我が家がもともと借りていた地方銀行には、5年ルールと125％ルールがありました。
これ、住宅ローンを調べているとよく出てくる言葉ですよね。
簡単に説明すると、
5年ルール
金利が上昇しても、原則として5年間は毎月の返済額を変えないという仕組み。
ただし、「返済額が変わらない＝利息が増えない」ではありません。
金利が上昇すれば、毎月の返済額の中で利息の占める割合が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。
125％ルールとは？
5年ルールによって返済額を据え置いた後、返済額が見直されます。
その際、以前の返済額の125％を上限とするというのが125％ルールです。
我が家の場合、
82,600円 × 125％＝ 103,250円 です。
つまり、単純計算では返済額がいきなり103,250円を超えない仕組みです。
ただし、これも「支払うはずだった利息が消える」わけではありません。
返済額が抑えられることで、元金の減りが遅くなったり、場合によっては未払いとなった利息が後に繰り越されたりする可能性があります。
2021年8月に借りたので、5年ルールは2026年8月がポイント
我が家は2021年8月に地方銀行で借り入れを開始しました。
そのため、5年ルールの最初の見直し時期は、2026年8月です。
ここで、
「もし地方銀行にそのまま残っていたら？」
を計算してみました。
SBI新生銀行は現在0.89％
一方、現在の我が家のSBI新生銀行の住宅ローンは、 0.89％ です。
2026年1月時点では、
- 基準金利：1.95％
- 優遇幅：▲1.410％
- 適用金利：0.54％
でした。その後、基準金利が上昇。
2026年9月の基準金利は2.30％なので、 2.30％－1.410％＝0.89％ となります。
実際の我が家の適用金利も0.89％です。
地方銀行に残っていた場合、返済額はいくらになった？
今回のシミュレーションでは、
- 2025年2～6月：1.00％
- 2025年7月～2026年6月：1.25％
- 2026年7月以降：1.50％
という金利を前提にしました。
そして5年ルール終了後、2056年7月の完済までの残り期間を考慮すると、
2026年8月以降の返済額は概算で、約91,000円／月となります。
一方、125％ルールの上限は、103,250円なので、今回のシミュレーションでは125％の上限には届きません。
つまり、
地方銀行にそのまま残っていた場合
→ 約91,000円／月
SBI新生銀行
→ 86,823円／月
という比較になります。
差額は、約4,200円／月です。
年間では、約5万円の差になります。
では、借り換えは本当に得だったの？
ここからが一番気になるところです。
借り換えには約91万円かかっています。
毎月の返済額だけを見ると、現在は、
- 地方銀行：約91,000円
- SBI新生銀行：86,823円
なので、SBI新生銀行のほうが約4,200円安い。
でも、91万円 ÷ 4,200円 と単純計算すると、約18年もかかってしまいます。
「じゃあ借り換え費用を回収するのに18年？」と思いますよね。
実は、そうではありません。
住宅ローンは「返済額」ではなく「利息」で比較する
住宅ローンの毎月の返済額には、
元金＋利息
が含まれています。
そのため、「毎月の返済額が4,000円違う」だけで借り換えの効果を判断することはできません。
重要なのは、実際に支払う利息がいくら違うのかです。
そこで、2025年1月の借り換えから2056年7月の完済までをシミュレーションしてみました。
2056年まで金利がこのままだったら？
将来のことは誰にも分かりません。
そこで今回は、
地方銀行:1.50％がそのまま続く
SBI新生銀行:0.89％がそのまま続く
という条件で計算しました。
すると、2056年7月までの総利息は概算で、
| 総利息 | |
|---|---|
| 地方銀行 | 約688万円 |
| SBI新生銀行 | 約388万円 |
| 利息差 | 約300万円 |
となりました。
なんと、約300万円の利息差です。
もちろん、これは「今後30年間ずっと金利が変わらない」という仮定なので、実際にはこの通りになるとは限りません。
約91万円の借り換え費用は何年で回収できる？
では、約91万円の借り換え費用を、この「利息差」で回収すると考えてみます。
2026年6月までの実際の返済状況を反映すると、現時点ですでに、約21.6万円程度
の利息差が生じていると試算できます。
つまり、91.1万円 − 21.6万円＝ 約69.5万円
ほどが、まだ回収できていない計算です。
その後も、
地方銀行1.50％
vs
SBI新生銀行0.89％
という金利差が続くと仮定して、毎月の利息差を積み上げていきます。
すると、2031年2月ごろに累計の利息差が約91万円を超える計算になりました。
つまり、借り換えから約6年1か月で、借り換え費用を利息差で回収できる計算です。
借り換え費用の回収イメージ
| 時点 | 累計の利息差（概算） | 借り換え費用との差 |
|---|---|---|
| 2025年1月 | 0円 | ▲約91万円 |
| 2026年6月 | 約21.6万円 | ▲約69.5万円 |
| 2027年6月 | 約37万円 | ▲約54万円 |
| 2028年6月 | 約53万円 | ▲約38万円 |
| 2029年6月 | 約69万円 | ▲約22万円 |
| 2030年6月 | 約85万円 | ▲約6万円 |
| 2031年2月ごろ | 約91万円 | ほぼ0円 |
| 2032年6月 | 約113万円 | ＋約22万円 |
| 2056年7月 | 約300万円 | ＋約209万円 |
※将来の金利が一定という仮定による概算です。
最終的には約209万円の差になる？
このシミュレーションをそのまま2056年7月まで続けると、
地方銀行：約688万円
SBI新生銀行：約388万円
で、約300万円の利息差となります。
そこから借り換え費用約91万円を引くと、
約300万円 − 約91万円＝ 約209万円です。
つまり、
今回設定した金利が2056年まで続くなら、借り換え費用を差し引いても約209万円の差になる
という結果です。
ただし、この数字をそのまま信じてはいけません
ここは大事なので、もう一度書いておきます。
今回の「約209万円」という数字は、未来の金利が変わらないと仮定した場合のシミュレーションです。
実際には、
- 金利がさらに上がる
- 金利が下がる
- 金利上昇のタイミングが変わる
- 各銀行の基準金利が変わる
- 返済額が変わる
などによって、結果は大きく変わります。
特にSBI新生銀行は、地方銀行のような5年ルール・125％ルールがありません。
そのため、金利が上昇すれば返済額にも比較的早く影響します。
実際、我が家も、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と金利が上がりました。
「低金利＝絶対に借り換えたほうがいい」ではない
今回、実際に住宅ローンを借り換えてみて感じたのは、
住宅ローンは「現在の金利だけ」で判断してはいけない
ということです。
📌 「そもそも固定金利を選んでいたら？」も比較しています
我が家が2021年に選んだ変動金利0.85％と、固定1.3％などを比較して、35年間の返済額がどう変わるのかシミュレーションしました。
見るべきなのは、
- 借り換え費用はいくらか
- 現在の住宅ローン残高はいくらか
- 残りの返済期間は何年か
- 今後の金利がどうなりそうか
- 5年ルールはあるのか
- 125％ルールはあるのか
- 毎月の返済額はいくらになるのか
- 元金はどのくらい減っているのか
- 最終的に支払う利息はいくらになるのか
です。
特に我が家の場合、借り換え時には約91万円もの費用がかかりました。
「0.85％から0.29％になった！」という部分だけを見ると、ものすごくお得に感じます。
でも、その後0.54％、0.89％と金利は上がっています。
だからこそ、
「借り換えてよかった！」
と単純に結論を出すのではなく、実際の残高や返済額を追いながら確認していきたいと思っています。
まとめ｜住宅ローンの借り換えは「金利差」だけで決めない
今回の我が家の住宅ローンをまとめると、こんな感じです。
| 項目 | 借り換え前 | 借り換え後 |
|---|---|---|
| 借入先 | 地方銀行 | SBI新生銀行 |
| 借入開始 | 2021年8月 | 2025年1月31日 |
| 借り換え前金利 | 0.85％ | 0.29％ |
| 現在の金利 | (1.5%) | 0.89％ |
| 借り換え直後の月返済 | 82,600円 | 79,554円 |
| 現在の月返済 | （約91,000円） | 86,823円 |
| 借り換え費用 | ― | 約91万円 |
| 2026年6月末残高 | ― | 27,156,688円 |
| 5年ルール | あり | なし |
| 125％ルール | あり | なし |
そして、今回の条件で将来をシミュレーションすると、
2056年7月までの利息差：約300万円
借り換え費用：約91万円
費用を差し引いた差：約209万円
借り換え費用の回収：約2031年2月ごろ
という結果になりました。
ただし、これはあくまでも一定の金利が続いた場合の試算です。
我が家の場合、借り換えはどうだった？
正直なところ、借り換え当初は、
「0.85％が0.29％になるなら、絶対お得でしょ！」くらいに考えていました（笑）。
でも実際には、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％と金利は上昇。
「思っていたより早く上がったな……」というのが正直な感想です。
それでも、地方銀行にそのまま残った場合の想定金利が1.50％なので、現在の条件ではまだ金利差があります。
そして、長期間この金利差が続くと仮定すれば、約91万円の借り換え費用を考慮しても、最終的には大きな差になる可能性があります。
ただ、これから金利がどうなるかは分かりません。
だから我が家では、これからも「金利」「毎月の返済額」「残高」の3つをチェックしながら、住宅ローンの状況を記録していきたいと思います。
同じように住宅ローンの借り換えを考えている方の参考になれば幸いです🍁
※この記事のシミュレーションについて
この記事に掲載している将来の返済額・総利息・借り換え費用の回収時期は、一定の金利が続くと仮定した試算です。実際の住宅ローンでは、金利の変動、返済日、利息の計算方法、端数処理などによって結果が変わります。
また、「利息差が約91万円になった時点」を借り換え費用の回収時期としているため、毎月の返済額だけで単純に回収時期を計算したものではありません。
住宅ローンの借り換えを検討する際は、ご自身の借入残高・残期間・金利・諸費用などをもとに、実際の条件で比較することをおすすめします。
私も借り換え検討で「モゲチェック」を使いました
住宅ローンの借り換えを考え始めたとき、私が最初に使ったのがモゲチェックでした。
現在の住宅ローンの残高や金利などを入力すると、借り換えによってどれくらいメリットが出る可能性があるのかを確認できます。
私自身、実際にモゲチェックで住宅ローンを比較して、最終的にSBI新生銀行への借り換えにつながりました。
「今の住宅ローンのままでいいのかな？」
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※診断結果や審査によって、借り換えできない場合があります。
あわせて読みたい
以前の記事では、実際に我が家が住宅ローンの借り換えを検討し、複数の銀行へ申し込みをした経緯や、審査・必要書類・借り換え費用などを詳しくまとめています。
「そもそも住宅ローンの借り換えってどうやるの？」
という方はこちらもどうぞ。
と思うかもしれません。
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