こんにちは、もみじです🍁
以前、住宅ローンを地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えた話を書きました。
借り換え前の金利は0.85％。
それが、SBI新生銀行ではなんと**0.29％**になりました。
「これならかなり返済が楽になる！」
……と思っていたのですが。
住宅ローンの金利は、その後も動きます。
実際に我が家では、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と金利が上昇。
当然、毎月の返済額も変わってきました。
今回は、借り換えから約1年7か月が経過した現在、
- 毎月の返済額はどうなった？
- 金利はどれくらい上がった？
- 住宅ローン残高はどれくらい減った？
- 借り換え前と比べて本当に得だった？
- 5年ルール・125％ルールの違いはどう影響した？
について、実際の数字を公開します。
「住宅ローンを借り換えようかな」と考えている方の参考になればと幸いです。
我が家が住宅ローンを借り換えた理由
まず、簡単に借り換え前の状況をおさらいします。
我が家は地方銀行で住宅ローンを借りていました。
借り換え前の金利は変動金利0.85％。
毎月の返済額は、82,600円 でした。
その後、住宅ローンの借り換えを検討して、複数の銀行に審査を申し込みました。
最終的に選んだのがSBI新生銀行です。
SBI新生銀行では、変動金利**0.29％**で借り換えることができました。
借り換え日は、2025年1月31日 です。
借り換え前の住宅ローン残高
ここは今回の記事を書くために、改めて正確な数字を確認しました。
借り換え直前の元金は約2,739万円です。
そして、この住宅ローンをSBI新生銀行へ借り換えました。
借り換え後の残高は2,830万円
ここでちょっと気になるのが、
「元金が2,739万円なのに、借り換え後の残高が2,830万円なのはなぜ？」
というところ。
これは、借り換えにかかった諸費用などを含めて新しい住宅ローンを組んだためです。
借り換え直後のSBI新生銀行の住宅ローン残高は、 28,300,000円 でした。
借り換え前の元金27,388,765円と比べると、911,235円 増えています。
以前の記事でも書いたとおり、今回の借り換えには約90万円の費用がかかりました。
つまり、
「借り換えればすぐに90万円得する」
という話ではありません。
最初に約90万円のコストを負担して、それでも将来的に金利を下げるメリットを狙ったわけです。
借り換え直後は月3,046円安くなった
では、実際の毎月の返済額を比較してみます。
借り換え前
82,600円
借り換え後
79,554円
なんと、 月3,046円 安くなりました。
年間で単純計算すると、 36,552円 の差です。
「おお、これは結構大きい！」と思いました。
しかも金利は、 0.85％ → 0.29％ です。
これだけ金利が下がれば、さすがに借り換えた意味はあるだろう。
当時はそう考えていました。
ところが、金利は上昇していきました
ここからが今回の記事で一番伝えたいところです。
住宅ローンを借り換えたのは2025年1月31日。
そのときの金利は、 0.29％ でした。
ところが、その後金利が上昇。
我が家の住宅ローンは次のように変化しました。
| 時期 | 金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|---|
| 借り換え前 | 0.85％ | 82,600円 |
| 2025年1月31日～ | 0.29％ | 79,554円 |
| 2026年1月～ | 0.54％ | 82,572円 |
| 2026年7月～ | 0.89％ | 86,823円 |
こうして見ると、かなり分かりやすいです。
最初は、 82,600円 → 79,554円 だったのに、
現在は、 86,823円 になっています。
現在は借り換え前より月4,223円高い
借り換え前の返済額は82,600円。
2026年7月以降は86,823円。
差額を計算すると、 86,823円－82,600円＝4,223円 です。
つまり現在は、借り換え前より月4,223円返済額が高くなっています。
年間にすると、 50,676円 です。
これは正直、借り換えた当初には想像していませんでした。
「0.29％で借り換えできた！」
と喜んでいたら、1年半ほどで0.89％。
住宅ローンの変動金利って怖いですね……。
でも、ここで注意したいこと
ここで、
「じゃあ借り換えは失敗だったの？」
と思うかもしれません。
しかし、毎月の返済額だけを比較して判断するのはちょっと危険です。
なぜなら、住宅ローンの返済額には、
- 元金
- 利息
の両方が含まれているからです。
さらに今回は約90万円の借り換え費用もかかっています。
そのため、
「月3,046円安くなったから年間36,552円得した」
だけでは、本当の意味での借り換え効果は判断できません。
逆に、
「今は月4,223円高いから借り換え失敗」
とも言い切れません。
そこで、実際の住宅ローン残高も見てみます。
2026年6月末の住宅ローン残高
借り換え直後の残高は、 28,300,000円 でした。
そして、2026年6月末の残高は、 27,156,688円 です。
差額は、 1,143,312円 です。
約1年5か月ほどで、元金は約114万円減少しています。
もちろん、これは単純に「114万円得した」という意味ではありません。
毎月の返済によって元金を返しているからです。
ただ、今後の住宅ローンを考えるうえでは、この実際の残高推移も重要な数字になります。
地方銀行には「5年ルール・125％ルール」があった
そして今回、もう一つ大きなポイントがあります。
借り換え前の地方銀行には、 5年ルール と 125％ルール がありました。
一方、借り換え先のSBI新生銀行には、5年ルールなし 125％ルールなし です。
この違いは、変動金利の住宅ローンを考えるうえで非常に重要です。
5年ルールとは？
簡単に説明すると、5年ルールがある住宅ローンでは、変動金利が上昇しても、毎月の返済額をすぐには変更せず、一定期間は返済額を据え置く仕組みがあります。
ただし、
返済額が変わらない＝利息が増えない という意味ではありません。
金利が上昇すれば、返済額の中で利息が占める割合が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。
つまり、「毎月の返済額が変わらないから安心」とは限りません。
125％ルールとは？
125％ルールは、返済額が見直される際に、前回の返済額の125％を超えないようにする仕組みです。
例えば、毎月10万円返済していた場合、
125％なら、12万5,000円 が上限になります。
ただし、こちらも「金利上昇の影響がなくなる」というものではありません。
返済額を抑えているだけなので、場合によっては元金の減少が遅くなったり、未払利息などの問題につながる可能性があります。
我が家は借り換えによって「金利上昇が返済額に反映されやすくなった」
今回の我が家のケースでは、
地方銀行
- 5年ルールあり
- 125％ルールあり
↓
SBI新生銀行
- 5年ルールなし
- 125％ルールなし
となりました。
そのため、金利が上昇すると返済額にも比較的ダイレクトに影響します。
実際、0.29％・79,554円
だった返済額が、0.54％・82,572円
となり、さらに、0.89％・86,823円 まで上昇しました。
これは今回の借り換えを経験して、かなり実感した部分です。
「金利が低い銀行＝絶対にお得」ではない
今回の経験から感じたのは、
住宅ローンは金利だけで選んではいけない ということです。
もちろん金利はめちゃくちゃ重要です。0.85％と0.29％では大きな差があります。
でも、それ以外にも、
- 5年ルールの有無
- 125％ルールの有無
- 団信の内容
- 事務手数料
- 登記費用
- 繰上返済手数料
- 金利上昇時の返済額
- 住宅ローン残高
- 残りの返済期間
などを総合的に見る必要があります。
特に変動金利の場合は、
「今の金利が何％か」だけではなく、「金利が上がったらどうなるか」
まで確認しておいたほうがいいと思います。
借り換えから約1年7か月。今のところどうなの？
では、結局のところ、「借り換えて良かったの？」という話です。
正直に言うと、まだ最終的な答えは出ていません。
借り換え直後は、0.85％ → 0.29％
となり、毎月の返済額も、82,600円 → 79,554円 と下がりました。
これは明らかにメリットでした。
しかし、その後金利が上昇。
2026年7月からは、0.89％・86,823円 となり、毎月の返済額だけを見ると借り換え前を上回っています。
しかも、借り換えには約90万円の費用がかかっています。
そのため、「借り換えたから○万円得した！」
と今の時点で断言するのは適切ではないと思っています。
それでも借り換えで良かったと思っていること
一方で、今回の借り換えが無駄だったとも思っていません。
なぜなら、住宅ローンについて以前よりもかなり真剣に考えるようになったからです。
借り換えをする前は、
「変動金利なら、しばらく低いままだろう」
くらいに考えていました。
でも実際に、0.29％ → 0.54％ → 0.89％と変化を経験すると、
「金利って本当に動くんだな……」と実感します。
そして、住宅ローンは一度借りたら終わりではありません。
借りた後も定期的に確認することが大切 だと感じました。
今後は「繰り上げ返済」も検討
現在の我が家の住宅ローン残高は、
約2,716万円 です。
残りの返済期間は、 約30年 あります。
まだまだ先は長いです。
金利が今後さらに上昇するのであれば、
- 繰り上げ返済
- 貯蓄とのバランス
- 投資とのバランス
- 他の住宅ローンへの借り換え
なども含めて考える必要がありそうです。
ただし、繰り上げ返済をすれば必ず正解というわけでもありません。
手元資金を減らしすぎるのも怖いので、我が家の場合は慎重に考えていきたいと思います。
まとめ｜住宅ローンは「借り換えた後」が大事
今回の住宅ローン借り換えをまとめると、こんな感じです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借り換え日 | 2025年1月31日 |
| 借り換え前 | 地方銀行 |
| 借り換え前金利 | 0.85％ |
| 借り換え前返済額 | 82,600円 |
| 借り換え直前元金 | 27,388,765円 |
| 借り換え後 | SBI新生銀行 |
| 借り換え直後金利 | 0.29％ |
| 借り換え直後返済額 | 79,554円 |
| 2026年1月～ | 0.54％・82,572円 |
| 2026年7月～ | 0.89％・86,823円 |
| 2026年6月末残高 | 27,156,688円 |
| 残り返済期間 | 約30年 |
| 地方銀行 | 5年ルール・125％ルールあり |
| SBI新生銀行 | 5年ルール・125％ルールなし |
| 借り換え費用 | 約90万円 |
今回の経験で一番感じたのは、
「住宅ローンは借り換えたら終わりではない」
ということです。
0.85％から0.29％になったときは、
「よし、これでかなり楽になった！」
と思いました。
ところが、その後は金利が上昇。
現在は0.89％まで上がり、毎月の返済額も86,823円になりました。
住宅ローンって、本当に長い付き合いですね。
だからこそ、
「今の返済額はいくらなのか」
「今の金利はいくらなのか」
「残高はいくらなのか」
「このまま金利が上がったらどうなるのか」
を定期的に確認していこうと思います。
これからも住宅ローンの残高や金利の変化については、できるだけリアルな数字を公開していく予定です。
同じように住宅ローンを抱えている方の参考になれば嬉しいです🍁
私も借り換え検討で「モゲチェック」を使いました
住宅ローンの借り換えを考え始めたとき、私が最初に使ったのがモゲチェックでした。
現在の住宅ローンの残高や金利などを入力すると、借り換えによってどれくらいメリットが出る可能性があるのかを確認できます。
私自身、実際にモゲチェックで住宅ローンを比較して、最終的にSBI新生銀行への借り換えにつながりました。
「今の住宅ローンのままでいいのかな？」
と少しでも思っているなら、まずは無料診断でチェックしてみるのがおすすめです。
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※診断結果や審査によって、借り換えできない場合があります。
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以前の記事では、実際に我が家が住宅ローンの借り換えを検討し、複数の銀行へ申し込みをした経緯や、審査・必要書類・借り換え費用などを詳しくまとめています。
「そもそも住宅ローンの借り換えってどうやるの？」
という方はこちらもどうぞ。
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