5年ルールと125％ルールとは？変動金利の住宅ローンで知っておきたい仕組み

変動金利の住宅ローンを借りていると、

「金利が上がったら、毎月の返済額もすぐ上がるの？」

と不安になりますよね。

私自身も変動金利の住宅ローンを利用してきましたが、借り入れ当初は「5年ルール」と「125％ルール」があることを知りませんでした。

この2つのルールがある住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに変わらない場合があります。

ただし、

「返済額が上がらない＝利息が増えない」わけではありません。

むしろ、金利上昇が続くと「元金が思ったように減らない」ということもあります。

この記事では、5年ルールと125％ルールの仕組みを、我が家の住宅ローンを例にしながら分かりやすく紹介します。

5年ルールとは？

5年ルールとは、変動金利型の住宅ローンで金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を変更しないという仕組みです。

例えば、

• 毎月の返済額：8万円
• 金利が上昇
• 本来なら返済額を増やす必要がある

という状況になったとしても、5年ルールが適用される住宅ローンなら、一定期間は毎月の返済額が8万円のままになることがあります。

ただし、ここで注意したいのが、

返済額が変わらないだけで、金利上昇の影響がなくなるわけではない

ということです。

金利が上がると、返済額の中身が変わる

住宅ローンの毎月の返済額は、

元金＋利息

で構成されています。

例えば毎月8万円を返済していて、

• 元金：6万円
• 利息：2万円

だったとします。

金利が上昇して利息が3万円になった場合、返済額が8万円のままなら、

• 元金：5万円
• 利息：3万円

というように、元金に充てられる金額が減ることになります。

つまり、

とは限りません。

金利上昇によって、住宅ローンの元金が減るスピードが遅くなる可能性があります。

125％ルールとは？

125％ルールは、5年ルールによって返済額が見直される際に、

新しい返済額を、それまでの返済額の125％を超えないようにする

という仕組みです。

例えば、それまで毎月8万円を返済していた場合、

8万円 × 125％ ＝ 10万円

なので、見直し後の返済額が10万円を超えないようにする仕組みです。

具体例

例えば、

変更前

毎月8万円

↓

金利上昇によって本来必要な返済額

毎月11万円

となったとします。

125％ルールが適用される場合、返済額は一気に11万円にはならず、

最大10万円

となります。

つまり、

というイメージです。

急激な返済額の上昇を抑える効果があります。

5年ルールと125％ルールはセットで考える

この2つは混同されやすいのですが、役割が違います。

5年ルール

「返済額を見直すタイミング」を抑えるルール

125％ルール

「見直し後の返済額の上昇幅」を抑えるルール

簡単にすると、

という仕組みです。

ただし、すべての住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。

金融機関や住宅ローン商品によって取り扱いが異なるため、契約内容の確認が必要です。

5年ルール・125％ルールがあれば安心？

ここが一番重要なポイントです。

私は、5年ルールと125％ルールを知ったとき、

「金利が上がっても返済額が急に増えないなら安心じゃない？」

と思いました。

しかし、実際にはそう単純ではありません。

返済額が抑えられているだけの場合がある

金利が上昇すると、本来なら利息として支払う金額も増えます。

それでも毎月の返済額が変わらない場合、

元金の返済に回る金額が減ります。

そのため、

「毎月8万円払っているから、順調に住宅ローン残高が減っている」

と思っていても、金利上昇前と比べて元金の減り方が遅くなっている可能性があります。

我が家の住宅ローンにも5年ルール・125％ルールがありました

我が家は2021年8月に地方銀行から住宅ローンを借りました。

当初の適用金利は0.85％。

基準金利2.725％から1.875％の金利優遇を受ける形でした。

借り入れ当初の毎月の返済額は、

82,600円

でした。

そして、我が家が借りていた住宅ローンには、

• 5年ルール
• 125％ルール

がありました。

そのため、変動金利が上昇しても、返済額が毎回すぐに大きく上がるわけではありません。

5年ルールがあると「金利上昇に気づきにくい」ことも

5年ルールの注意点のひとつが、

毎月の返済額だけを見ていると、金利上昇の影響が分かりにくい

ことです。

例えば、

「去年も毎月8万円だった」

「今年も毎月8万円だから問題なさそう」

と思っていても、その内訳を見ると、

というように、元金の減り方が変わっている可能性があります。

そのため、変動金利の住宅ローンでは、

「毎月いくら払っているか」だけではなく、「元金がいくら減っているか」も確認することが大切

だと感じました。

125％ルールにも注意点がある

125％ルールがある場合、金利上昇による毎月の返済額の急激な増加を抑えることができます。

しかし、本来必要な返済額が125％を超えてしまった場合、その差額が消えるわけではありません。

住宅ローンの条件によっては、返済期間中に元金が十分に減らなかったり、最終回に大きな返済が残ったりする可能性があります。

つまり、

「125％までしか上がらない」＝「金利上昇分を銀行が負担してくれる」

という意味ではありません。

ここは非常に重要です。

5年ルール・125％ルールがない住宅ローンもある

最近は、ネット銀行などを中心に、

5年ルールや125％ルールを採用していない住宅ローン

もあります。

この場合、金利が見直されると、それに合わせて返済額も見直される仕組みになっていることがあります。

そのため、

「5年ルールがある銀行」と「ない銀行」

では、金利が上昇したときの家計への影響の出方が変わります。

住宅ローンを比較するときは、

金利の低さだけではなく、返済額の見直しルールも確認する

ことが大切です。

5年ルールと125％ルールを比較

住宅ローンを選ぶときは「金利」だけを見ない

住宅ローンを比較するとき、

「変動金利0.○％！」

という金利の数字に目が行きがちです。

私も住宅ローンを調べる中で、金利はかなり気にしました。

しかし、実際には、

• 基準金利
• 金利優遇
• 金利の見直し時期
• 5年ルールの有無
• 125％ルールの有無
• 団信
• 手数料
• 繰上返済手数料
• 借り換え時の諸費用

など、確認しておきたいポイントがたくさんあります。

特に変動金利を選ぶなら、

「金利が上がったとき、毎月の返済額がどう変わるのか」

を事前に確認しておくことが大切です。

我が家も最終的には住宅ローンを借り換えました

我が家では、地方銀行の住宅ローンを利用していましたが、金利上昇をきっかけに住宅ローンの借り換えを検討しました。

借り換えには、

約91万円

の諸費用がかかりました。

そのため、

「金利が上がったからすぐ借り換え！」

と単純に決めるのではなく、

借り換えにかかる費用まで含めて計算する

ことが重要です。

実際に我が家では、借り換え前後の返済額だけでなく、諸費用を含めてどのくらいで元が取れるのかも計算しました。

住宅ローンは、金利だけを比較しても本当の負担額は分かりません。

まとめ｜5年ルール・125％ルールは「返済額を抑える仕組み」

5年ルールと125％ルールは、変動金利の住宅ローンで金利が上昇したときに、毎月の返済額が急激に増えることを抑える仕組みです。

ただし、

金利上昇の影響そのものをなくしてくれるわけではありません。

5年ルールでは、返済額が据え置かれている間に元金の減少が遅くなることがあります。

125％ルールでも、返済額に反映されなかった分が消えるわけではありません。

だからこそ、変動金利の住宅ローンを利用しているなら、

「毎月の返済額」だけではなく「金利」「利息」「元金」「残高」の4つを見ることが大切です。

我が家も実際に金利上昇を経験し、住宅ローンの借り換えまで行いました。

これから住宅ローンを借りる人、すでに変動金利で借りている人は、一度自分の住宅ローンについて、

「5年ルールはある？」
「125％ルールはある？」
「金利が1％、2％になったら返済額はいくら？」

を確認してみることをおすすめします。

※5年ルール・125％ルールの適用条件や仕組みは金融機関・商品によって異なります。実際の住宅ローン契約書や金融機関の案内をご確認ください。