2021年に0.85％で借りた住宅ローン。
「1.00％に金利が上がります」という通知をきっかけに借り換えを決断しました。
こんにちは、もみじです🍁
我が家は2021年にミサワホームで家を建て、住宅ローンを組みました。
当初は地方銀行の変動金利で、
金利0.85％・毎月の返済額82,600円
という条件でした。
ところが、2024年になって地方銀行から、
「住宅ローンの金利が0.85％から1.00％に上がります」
という知らせが届きました。
これが、我が家が住宅ローンの借り換えを具体的に考えるきっかけになりました。
「これくらいなら、そのままでもいいかな」とも思いましたが、住宅ローンの残高はまだ2,700万円以上。
そして何より、
「これからさらに金利が上がったらどうなるんだろう？」
という不安が出てきました。
そこで、いろいろな住宅ローンを比較するためにモゲチェックを利用。
すると、当時のキャンペーンで、
SBI新生銀行の変動金利0.29％
という条件を発見しました。
そこから複数の銀行に申し込み、最終的にSBI新生銀行へ借り換えることに。
2025年1月31日に借り換えを実行し、
地方銀行0.85％ → SBI新生銀行0.29％
となりました。
ところが、住宅ローンの話はここで終わりません。
借り換え後、SBI新生銀行の金利も、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と上昇。
「借り換えれば安心」ではなく、今度は借り換え先の金利上昇と向き合うことになりました。
この記事では、そんな我が家の住宅ローンについて、借り入れから借り換え、その後の金利上昇まで、実際の数字をまとめて公開します。
- この記事で分かること
- 1．我が家が住宅ローンを借りたのは2021年8月
- 2．なぜ変動金利を選んだのか？
- 3．「0.85％→1.00％」金利上昇の知らせ
- 4．モゲチェックで住宅ローンを比較してみた
- 5．当時のキャンペーンでSBI新生銀行が0.29％に！
- 6．最初からSBI新生銀行に決めていたわけではない
- 7．2025年1月31日に借り換え
- 8．借り換え直後は0.29％！
- 9．借り換え後も金利は上昇
- 10．借り換えから1年7か月後の住宅ローン残高
- 11．地方銀行には「5年ルール」と「125％ルール」があった
- 12．地方銀行にそのまま残っていたら？
- 13．SBI新生銀行には5年ルール・125％ルールがない
- 14．借り換え費用約91万円は回収できるの？
- 15．2056年までの総利息をシミュレーション
- 16．借り換え費用約91万円はいつ回収できる？
- 17．最終的には約209万円の差？
- 18．もしSBI新生銀行の金利がさらに上がったら？
- 19．実際に住宅ローンを借り換えて感じたこと
- 20．我が家の住宅ローンを全部まとめると
- 21．住宅ローンは「借りたら終わり」ではなかった
- 22．これからも我が家の住宅ローンを公開します
- あわせて読みたい
この記事で分かること
この記事では、我が家の住宅ローンについて以下をまとめています。
- 2021年に住宅ローンを組んだときの条件
- なぜ変動金利を選んだのか
- なぜ借り換えを考えたのか
- 地方銀行の金利が0.85％→1.00％になった経緯
- モゲチェックを利用した住宅ローン比較
- SBI新生銀行0.29％のキャンペーン
- 実際の借り換え費用
- 借り換え後の返済額
- その後の金利上昇
- 地方銀行に残っていた場合のシミュレーション
- 5年ルール・125％ルールについて
- 借り換え費用約91万円を回収できるのか
- 今後さらに金利が上昇した場合について
住宅ローンは何千万円という大きな金額になるので、我が家の実際の数字が、これから住宅ローンを借りる方や借り換えを考えている方の参考になればと思います。
1．我が家が住宅ローンを借りたのは2021年8月
我が家が住宅ローンを借りたのは、
2021年8月
です。
ミサワホームで家を建てることになり、地方銀行で住宅ローンを組みました。
当時選んだのは変動金利です。
2021年8月の住宅ローン
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入先 | 地方銀行 |
| 借入開始 | 2021年8月 |
| 金利タイプ | 変動金利 |
| 適用金利 | 0.85％ |
| 毎月の返済額 | 82,600円 |
| 最終返済予定 | 2056年7月 |
| 5年ルール | あり |
| 125％ルール | あり |
当時の基準金利は2.725％。
そこから1.875％の優遇があり、
2.725％－1.875％＝0.85％
という金利でした。
この1.875％の優遇幅は、我が家の場合、完済まで変わらない条件でした。
2．なぜ変動金利を選んだのか？
2021年当時、我が家が変動金利を選んだ理由は、単純に金利が低かったからです。
0.85％という金利で住宅ローンを組むことができ、毎月の返済額も82,600円。
当時は、
「このくらいの金利なら、変動金利でもいいかな」
と考えていました。
もちろん変動金利なので、将来的に金利が上昇する可能性があることは分かっていました。
ただ、当時は今ほど金利上昇を身近なものとして考えてはいませんでした。
ところが、数年後に実際に金利が上昇することになります。
3．「0.85％→1.00％」金利上昇の知らせ
我が家が住宅ローンの借り換えを考えるきっかけになったのは、地方銀行から届いた金利上昇の案内でした。
それまで0.85％だった住宅ローンが、
0.85％ → 1.00％
になるという知らせです。
つまり、
0.15ポイントの金利上昇
です。
0.15％だけを見ると、
「そんなに大きな上昇ではないのでは？」
と思うかもしれません。
でも、我が家にはまだ2,700万円以上の住宅ローンが残っています。
そして、このとき私が気になったのは、0.15％の上昇そのものよりも、
「これからさらに金利が上がったらどうなるんだろう？」
ということでした。
それなら、一度ほかの住宅ローンも調べてみよう。
そう考え、借り換えを検討することにしました。
4．モゲチェックで住宅ローンを比較してみた
借り換えを考えたものの、最初からSBI新生銀行に決めていたわけではありません。
そもそも、
「どこの銀行に借り換えたらいいの？」
という状態でした。
そこで利用したのが、
モゲチェック
です。
モゲチェックで現在の住宅ローンの条件などを入力し、借り換えた場合にどのくらいメリットがあるのかをシミュレーションしました。
実際にモゲチェックでは、現在の金利や残高などを入力すると、借り換え候補の住宅ローンを比較でき、諸費用を含めた削減額も確認できました。
当時の我が家は、
地方銀行0.85％
でした。
そして、金利が1.00％に上がることが決まっていました。
そこで、いろいろな銀行の住宅ローンを比較しました。
5．当時のキャンペーンでSBI新生銀行が0.29％に！
そんな中で見つけたのが、
SBI新生銀行
でした。
当時、モゲチェックでキャンペーンが行われていて、通常0.42％だった金利が、
モゲチェック限定の優遇で0.29％
になるという案内が出ていました。
これはかなり魅力的でした。
当時の我が家は地方銀行で0.85％。
それが、
0.29％
になるかもしれない。
しかも、ちょうど地方銀行から「0.85％→1.00％になります」という知らせが来たタイミング。
そこで、
「これは一度、審査を受けてみよう」
と思いました。
6．最初からSBI新生銀行に決めていたわけではない
ここは我が家の借り換えで重要なポイントです。
最初から、
「SBI新生銀行に借り換えよう！」
と決めていたわけではありません。
せっかく借り換えるなら、いろいろな銀行を比較して、一番条件の合うところを選びたい。
そう考えました。
実際に複数の金融機関へ申し込みを進めました。
その中で、最終的にSBI新生銀行の
0.29％
という条件が非常に魅力的だったため、SBI新生銀行へ借り換えることになりました。
つまり、我が家の借り換えの流れは、
地方銀行の金利が0.85％→1.00％に上昇
↓
「今後さらに上がったら？」と考える
↓
モゲチェックで住宅ローンを比較
↓
当時のキャンペーンでSBI新生銀行0.29％を発見
↓
複数の銀行を比較・申し込み
↓
SBI新生銀行への借り換えを決定
という流れでした。
7．2025年1月31日に借り換え
そして、
2025年1月31日
に、地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えました。
借り換え直前の地方銀行の住宅ローン残高は、
27,388,765円
でした。
地方銀行を完済するために、
- 元金：27,388,765円
- 利息：10,505円
- 手数料：5,500円
が必要となり、完済に必要だった金額は、
27,404,770円
でした。
一方、SBI新生銀行から借り入れた金額は、
28,300,000円
です。
借り換えに伴う差額は、
911,235円
となりました。
我が家の場合、借り換えにかかった費用などは約91万円です。
8．借り換え直後は0.29％！
そして、借り換え後のSBI新生銀行の金利は、
0.29％
でした。
地方銀行の0.85％から、
0.85％ → 0.29％
です。
金利差は、
0.56ポイント
あります。
毎月の返済額も、
82,600円 → 79,554円
になりました。
毎月、
3,046円
の減額です。
年間では、
36,552円
です。
「これなら借り換えてよかった！」
と思っていました。
しかし、変動金利なので、これで終わりではありませんでした。
9．借り換え後も金利は上昇
SBI新生銀行の変動金利も、その後上昇していきました。
我が家の場合は、
| 時期 | 金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|---|
| 2025年1月 | 0.29％ | 79,554円 |
| 2026年1月 | 0.54％ | 82,572円 |
| 2026年7月 | 0.89％ | 86,823円 |
となっています。
つまり、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と上昇しました。
現在の返済額は、
86,823円
です。
借り換え前の地方銀行の返済額は82,600円だったので、現在は、
SBI新生銀行のほうが4,223円高い
状態です。
「じゃあ、借り換え失敗だったの？」
と思うかもしれません。
でも、ここで単純に毎月の返済額だけを比較することはできません。
住宅ローンでは、返済額と利息、そして残高をセットで見る必要があります。
10．借り換えから1年7か月後の住宅ローン残高
2026年6月末時点で、SBI新生銀行の住宅ローン残高は、
27,156,688円
でした。
借り換え時の借入額は28,300,000円なので、
約114万円、元金が減っています。
もちろん、これは「114万円得した」という意味ではありません。
毎月の返済によって元金が返済されているということです。
住宅ローンを見るときは、
毎月いくら払っているか
だけでなく、
残高がどのくらい減っているか
も確認することが大切だと感じています。
11．地方銀行には「5年ルール」と「125％ルール」があった
我が家がもともと借りていた地方銀行には、
5年ルール
と
125％ルール
がありました。
5年ルール
変動金利が上昇しても、原則として5年間は毎月の返済額を変更しないという仕組みです。
ただし、
返済額が変わらない＝金利上昇の影響がない
ということではありません。
金利が上がれば、返済額の中で利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。
125％ルールとは？
5年後に返済額が見直される場合でも、以前の返済額の125％を超えないようにする仕組みです。
我が家の場合、
82,600円×125％＝103,250円
です。
つまり、125％ルールの上限は、
103,250円
でした。
ただし、こちらも「金利が上がっても負担がなくなる」という意味ではありません。
返済額が抑えられる一方で、元金の減りが遅くなることがあります。
12．地方銀行にそのまま残っていたら？
ここで気になるのが、
「もし借り換えをせず、地方銀行にそのまま残っていたらどうなっていた？」
ということです。
そこで、我が家が地方銀行に残っていた場合をシミュレーションしました。
今回の想定金利は、
| 期間 | 想定金利 |
|---|---|
| 2025年2月～6月 | 1.00％ |
| 2025年7月～2026年6月 | 1.25％ |
| 2026年7月以降 | 1.50％ |
です。
そして2026年8月から返済額が見直された場合、
毎月の返済額は約91,000円
と試算されました。
125％ルールの上限は103,250円なので、今回のシミュレーションでは上限には届きません。
つまり、
地方銀行に残っていた場合
約91,000円／月
現在のSBI新生銀行
86,823円／月
という比較になります。
13．SBI新生銀行には5年ルール・125％ルールがない
ここも、借り換え前と借り換え後の大きな違いです。
SBI新生銀行には、
5年ルール・125％ルールがありません。
そのため、金利が上昇すると返済額にも反映されます。
実際に我が家も、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と金利が上がり、返済額も、
79,554円 → 82,572円 → 86,823円
と増えていきました。
そのため、
「5年ルールがあるから安心」
「5年ルールがないからダメ」
という単純な話ではなく、
金利が上昇したとき、自分の住宅ローンがどう変化するのか
を理解しておくことが重要だと思っています。
14．借り換え費用約91万円は回収できるの？
ここが、我が家にとって一番気になるところです。
借り換えには約91万円かかっています。
毎月の返済額だけを見ると、
- 地方銀行：約91,000円
- SBI新生銀行：86,823円
なので、
「月4,000円くらいなら、91万円を取り戻すのにかなり時間がかかるのでは？」
と思います。
でも、住宅ローンは毎月の返済額だけで比較することはできません。
なぜなら、
返済額＝元金＋利息
だからです。
重要なのは、
最終的にどれくらいの利息を払うことになるのか
です。
15．2056年までの総利息をシミュレーション
そこで、2025年1月の借り換えから最終返済予定の2056年7月まで、
- 地方銀行：1.50％
- SBI新生銀行：0.89％
が続くと仮定してシミュレーションしました。
その結果、
| 総利息 | |
|---|---|
| 地方銀行 | 約688万円 |
| SBI新生銀行 | 約388万円 |
| 利息差 | 約300万円 |
となりました。
なんと、
約300万円
の利息差です。
ただし、これはあくまで、
「この金利が2056年まで続いたら」
という仮定です。
実際の金利は将来どうなるか分かりません。
したがって、この300万円が確実に得られるという意味ではありません。
16．借り換え費用約91万円はいつ回収できる？
今回のシミュレーションでは、借り換え費用約91万円を、
利息の差額で回収する
と考えました。
2026年6月時点では、実際の返済状況をもとにすると、約21.6万円程度の利息差が生じていると試算。
その後、
- 地方銀行：1.50％
- SBI新生銀行：0.89％
が続くと仮定すると、
2031年2月ごろ
に累計の利息差が約91万円に達する計算になりました。
つまり、
借り換えから約6年1か月
で借り換え費用を回収できる試算です。
17．最終的には約209万円の差？
さらに2056年7月まで同じ条件が続いたとすると、
総利息の差は約300万円。
そこから借り換え費用約91万円を引くと、
約209万円
です。
つまり今回の条件では、
借り換え費用を差し引いても約209万円の差
という結果になりました。
ただし、これもあくまでシミュレーションです。
将来の金利が変われば、結果は大きく変わります。
18．もしSBI新生銀行の金利がさらに上がったら？
我が家が今後気にしているのが、
「SBI新生銀行の変動金利がさらに上昇したらどうなる？」
ということです。
2025年1月には0.29％だった金利が、現在は0.89％。
すでに、
0.60ポイント
上昇しています。
では、今後さらに上がって、
1％になったら？
2％になったら？
3％になったら？
そのとき我が家の毎月の返済額や総利息はどうなるのでしょうか。
住宅ローンは何十年という長い期間の借り入れなので、現在の金利だけではなく、
「金利が上がった場合に家計が耐えられるか」
まで考えておく必要があります。
今後は、このブログでも金利上昇パターンごとのシミュレーションを公開していきたいと思っています。
19．実際に住宅ローンを借り換えて感じたこと
2021年に住宅ローンを組んだときは、
変動金利0.85％
でした。
その後、地方銀行から、
「0.85％→1.00％に上がります」
という知らせが届いたことが、借り換えを考えるきっかけになりました。
そして、モゲチェックでいろいろな住宅ローンを比較。
当時のキャンペーンで、
SBI新生銀行0.29％
という条件を見つけました。
そこから審査を進め、2025年1月に借り換え。
一度は0.29％まで金利を下げることができました。
しかし、その後は、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と上昇。
住宅ローンを実際に借りてみて感じたのは、
「今の金利が低いから安心」ではない
ということです。
住宅ローンを考えるときには、
- 今の金利
- 今後の金利上昇
- 住宅ローン残高
- 残りの返済期間
- 毎月の返済額
- 総利息
- 借り換え費用
- 5年ルールの有無
- 125％ルールの有無
など、いろいろな要素を考える必要があります。
そして我が家の場合は、
「金利が上がったから借り換えた」
というだけではありません。
金利が上がったことをきっかけに、改めて住宅ローンを比較してみた。
その結果、
「当時0.29％で借り換えられるなら、借り換えたほうがいいかもしれない」
と判断した、という流れです。
20．我が家の住宅ローンを全部まとめると
最後に、我が家の住宅ローンをまとめます。
| 項目 | 借り換え前 | 借り換え後 |
|---|---|---|
| 借入先 | 地方銀行 | SBI新生銀行 |
| 借入開始 | 2021年8月 | 2025年1月31日 |
| 金利タイプ | 変動 | 変動 |
| 借入時金利 | 0.85％ | 0.29％ |
| 現在の金利 | ― | 0.89％ |
| 借り換え前の月返済 | 82,600円 | ― |
| 借り換え直後の月返済 | ― | 79,554円 |
| 現在の月返済 | ― | 86,823円 |
| 借り換え費用 | ― | 約91万円 |
| 2026年6月末残高 | ― | 27,156,688円 |
| 5年ルール | あり | なし |
| 125％ルール | あり | なし |
そして今回のシミュレーションでは、
地方銀行1.50％
と
SBI新生銀行0.89％
が2056年まで続いた場合、
- 総利息の差：約300万円
- 借り換え費用：約91万円
- 費用を差し引いた差：約209万円
- 借り換え費用の回収：約2031年2月ごろ
という結果になりました。
21．住宅ローンは「借りたら終わり」ではなかった
2021年に家を建てて住宅ローンを組んだとき、
「これで住宅ローンの返済が始まる」
くらいにしか考えていませんでした。
まさか数年後に、
金利上昇をきっかけに借り換えを検討することになるとは。
そして借り換えた後も、
0.29％ → 0.54％ → 0.89％
と金利が上昇。
住宅ローンは、借りたら終わりではありませんでした。
むしろ、
「これから金利がどうなるのか」
を長期間考えていく必要があります。
我が家の住宅ローンは、最終返済予定が2056年7月。
まだまだ先は長いです。
だからこそ、これからも実際の返済額や住宅ローン残高、金利の変化を記録していきたいと思います。
22．これからも我が家の住宅ローンを公開します
今後は、
「SBI新生銀行の金利が2％になったら我が家の返済額はいくら？」
「3％になったら？」
「変動金利がさらに上昇した場合、固定金利を選んでいたほうがよかったのか？」
など、さまざまなパターンでシミュレーションしていく予定です。
住宅ローンは、
「変動金利だから得」
「固定金利だから安心」
と簡単に決められるものではありません。
実際に我が家が住宅ローンを借り、金利上昇を経験し、借り換えまでしてみたからこそ分かったことを、これからもリアルな数字で公開していきます。
あわせて読みたい
【実体験】住宅ローン0.85％→0.29％に借り換えた結果
実際に地方銀行からSBI新生銀行へ借り換えた際の、
- 借り換え前の住宅ローン残高
- 借り換えにかかった費用
- SBI新生銀行0.29％になった経緯
- 借り換え後の返済額
- その後の金利上昇
- 現在の住宅ローン残高
などを詳しく紹介しています。
→ 住宅ローン0.85％→0.29％に借り換えた実体験はこちら
住宅ローン借り換えを検討したときの記事
我が家が実際にモゲチェックを利用して住宅ローンを比較し、複数の銀行へ申し込んだ過程はこちら。
→ 住宅ローンの借り換えを検討したときの記録はこちら
今後の金利上昇シミュレーション
SBI新生銀行の変動金利が、
1％・2％・3％
と上昇した場合、我が家の返済額がどうなるのかも、今後シミュレーションしていきます。
【実体験】2021年の住宅ローン、固定1.3％と変動0.85％どっちが得だった？35年間の返済額を比較
「2021年に固定1.3％で借りていたら、我が家はどうなっていた？」
- 固定0.90％だったら？
- 地方銀行の変動金利をそのまま続けていたら？
- 2025年1月にSBI新生銀行へ借り換えた場合は？
- 借り換え後、SBI新生銀行の金利が2％まで上がったら？
- 3％まで上がったら？
- そして、何％まで上がったら「固定1.3％にしておけばよかった」となるのか？
※この記事のシミュレーションについて
この記事に掲載している将来の返済額・総利息・借り換え費用の回収時期は、一定の金利が続くと仮定した試算です。
実際の住宅ローンでは、金利の変動、返済条件、利息の計算方法、端数処理などによって結果が変わります。
特に2056年までのシミュレーションは、将来の金利を保証するものではありません。
住宅ローンの借り換えを検討する際は、ご自身の借入残高・残りの返済期間・金利・諸費用などをもとに、実際の条件で比較することをおすすめします。
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